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摩根大通:香港的个人地产股并没有反映所有的不确定性

9月3日,摩根大通(JPMorgan Chase)发布报告称,尽管恒生指数的房地产子指数自今年高点以来已经调整了19%,但香港房地产板块的个股尚未反映出所有的不确定性,包括中美贸易关系和近期的社会氛围,这些事件的风险水平仍难以量化。

因此,该行对房地产股票进行了压力测试,假设房价收入比从目前的14倍下降到最坏情况下的10倍,意味着房价下跌30%。如果社会游客消费减少70%,本地消费减少10%,香港的零售消费将减少30%。如果出现不可预测的信心危机,核心商务区的写字楼租金溢价将从新加坡的160%降至60%,写字楼租金将从目前水平下降40%。

根据测试结果,原10家房地产股被莫托科“增持”,而只有6家被评级,包括长寿集团、新世界、恒基地产、九龙仓、恒隆地产和领先展览。

摩通解释,长实的派息比率续有上升空间,目前处于29%水平,低于同业平均的40%至45%;新世界受惠尖沙咀VictoriaDockside全面开业及明年初在大围站有3000伙住宅供应;恒地未来4年发展的收租物业带来新贡献,可支持增加派息的方针,大股东持股72.5%,与其他股东利益完全一致。莫顿解释说,常石的股息支付率继续上升空目前为29%,低于同行40%至45%的平均水平。新世界得益于维多利亚广场明年初在尖沙咀全面开放和大围站3000套公寓供应;恒迪租赁物业在未来四年的发展将带来新的贡献,并可以支持增加股息的政策。大股东持有72.5%的股份,这与其他股东的利益完全一致。

银行继续说,九仓和恒隆都进入了收获期。

九仓受益于与知名品牌商家的关系。例如,成都国际金融中心已经成为高端消费者的购物点。至于恒隆在中国二线城市的购物中心,在调整店铺组合后有了明显的改善,上海的两个购物中心也将在改造后表现更好。我相信他们能超越同龄人。

然而,由领先展会经营的民生购物中心受经济放缓的影响较小。股票中基金单位的配置继续增长,而回购、债务偿还和特殊利率可能成为股价的催化剂。

另一方面,莫顿认为,有下行风险的股票包括希慎、太古地产、九仓地产和瑞士信贷,所有这些公司都将评级下调至“减持”。希桑和瑞士信贷甚至直接从“超重”调整为“体重不足”

该行还将嘉里建设和惠德丰的评级从“增持”下调至“中性”;由于压力测试下降最小,新鸿基地产的评级被提升至“中性”。

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